華僑・中国人投資ノウハウ「チャイナマネーを追え!」【第4章】:第9回

第4章:チャイナマネーが次に狙う先はここだ!

第9回

■なぜマレーシア不動産が「待ったなし」なのか(3)

第三に、マレーシアは人口の増加が見込まれている国であることです。イスラームの国々では、人口が増加する傾向が続いており、その例にもれず、マレーシアの人口も右上がりで増加しています(年率約2%増)。2010年のマレーシアの人口は約2,825万人(推定)で、若年層の比率が高い(人口ピラミッドが安定している)ことも大きな特徴です。人口は、2015年には約3,000万人、2025年には約3,500万人程度となると言われています。

たとえば、人口が減少傾向にある日本では、不動産の一次取得者も減少し、不動産開発しても売れないという状況が生まれています。

人口が増えている経済発展国においては、住宅がこれから本格的に販売されます。マレーシアの人口が増加傾向にあることは、不動産を購入する人口層も増えることになり、不動産価格の上昇に大きく寄与するでしょう。

華人が人口比で25 %程度と、比較的高い割合を占めている点にも注目です。アジアでは、一般的に、勤勉で上昇志向の強い華人系人口の割合と、その国の経済成長には正比例の関係があると言われています。そしてこの華人が、世界を席巻するチャイナマネーをマレーシアに惹きつける役割を担うことになるでしょう。

第四に、マレーシア不動産の魅力は、相対的に価格の上昇が遅れていることです。すなわち、これから先、大いに価格の上値余地があるということです。

アジアの主要都市の住宅価格を見てみましょう。マレーシアの首都であるクアラルンプールの住宅価格は、香港の約10分の1、シンガポールの約8分の1になっていることがわかります。

これを一人あたりGDPと比べてみると、マレーシアはシンガポールの約5分の1程度の基準です。マレーシアの住宅価格は、今より2倍くらい高くても不思議ではありません。

また、一人あたりGDPがマレーシアの数分の1であるベトナムのホーチミンやフィリピンのマニラよりもクアラルンプールの住宅価格が低いというのは、いかにもクアラルンプールが過小評価されています。

平均住宅賃料を見てみましょう。香港の賃料は、マレーシアの賃料の約4倍程度の基準となっています。先に見た住宅価格では、香港の住宅価格はマレーシアの約10倍であることを考えると、マレーシアの投資利回りは、香港に比べ高い水準にあると言えます。これを見ても、マレーシアの住宅価格は相対的に低いレベルであると言えるでしょう。

また、リーマンショック後、経済が急回復している中で、2009年第2四半期ごろから、マレーシアの住宅ローンの許可件数が急増しています。これから住宅需要が増え、価格も上昇基調に入る局面に入るでしょう。

今、アジアの新興国であるシンガポール、香港、中国、そしてマレーシアでは、通貨をはじめ、様々な側面で不動産価格との連動性が出てきています。その中で、すでにシンガポール、香港、中国では不動産価格が上昇しましたが、マレーシアだけが出遅れています。

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