華僑・中国人投資ノウハウ「チャイナマネーを追え!」【第4章】:第12回

第4章:チャイナマネーが次に狙う先はここだ!

第12回

■リスクが「中くらい」のプレセールの仕組み

次にマレーシア不動産投資の特長と留意点を見て行きましょう。

海外でも日本でも、新築物件は完成前に販売されるのが普通です(一般的に「プレセール」と呼ばれています)。しかし、国や地域、物件によって、プレセールの仕組みは異なります。

マレーシアのプレセールの仕組みについて説明しましょう。わかりやすく説明するために、日本及び中国と比較します。

日本の場合、残金の決済(ローンの実行)は、建物が完成して引き渡すときにおこなわれます。したがって、買い手は建物の完成リスクを負いません。建物が完成すればローンが実施され、それまでは手付け金も保全措置を受けます。日本では、完成リスクをまったく負わないかわりに、販売時と完成時で物件の価値は変わりません。

対極をなすのが、中国のプレセールの仕組みです。中国では、販売時にローンも全額実施され、買い手に金利負担も発生します。万が一、建物が何らかの理由で完成しなければ、そのリスクはすべて買い手が負うことになります。買い手のリスクは非常に大きく、その分、完成時には大きなリスクプレミアムが上乗せされ、物件価格は上昇します。理論上、完成しただけで、買い手が儲かる仕組みになっているわけです。

マレーシアのプレセールは、日本と中国の間をとったような仕組みです。ローンの実行は、建物の完成度に応じて、少しずつ小出しにおこなわれます。そして、最終的な引き渡し時に全額ローンが実施されます。すなわち、買い手のリスクは、建物の建設の進捗に応じて、少しずつ軽減されていきます。

マレーシアのプレセールでは、買い手は多少の完成リスクを取る分、リスクプレミアムがつきます。建物が完成すれば、そのときの市場や物件にもよりますが、購入時から比べて、おおよそ20%から30%価格が上昇するケースが一般的です。

投資家は、プレセール投資では、物件の完成リスクができるだけ低い物件を選別することが大切です。デベロッパーの信頼度を調べることや、過去に手がけた物件を自分の目で確かめることも必要です。

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